Pemaju lambat siapkan projek rumah? Guna Tribunal tuntut duit pampasan anda (Part 2)

0
148

Antara masalah yang boleh terjadi bila beli rumah adalah pemaju lambat siapkan projek rumah.

Sebab tu kena teliti dan fahamkan isi dalam SPA supaya bila terjadi apa-apa yang tak diingini, boleh ambil langkah yang sepatutnya.

Kalau pemaju lambat siapkan projek yang menyebabkan masalah kepada korang, boleh gunakan tribunal untuk tuntut duit pampasan.

Jemput baca perkongsian ilmu dari Tuan Jimmy Haryzul ni untuk tahu lebih lanjut. Part 1 korang boleh baca di sini.

Bagaimana Maria dapat tuntut dari RM 8,000 menjadi RM 16,000 guna kuasa Tribunal.


Baru-baru ni Maria (bukan nama sebenar) dan rakan-rakan kapitalis muda buat tuntutan ke Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (TTPR).

Segalanya bermula apabila pemaju lewat siapkan projek underconstruction tu.

Kemudian ketika pemaju buat serahan kunci (delivery of Vacant Possession @ VP, atau Penyerahan Milikan Kosong) Pemaju hendak membayar pampasan kelewatan (Liquidated and Ascertained Damages @ LAD) sebanyak RM8,000 kerana kelewatan tersebut.

Seronoklah Maria! Dapat kunci dan dapat duit lagi. Bolehlah guna duit tu beli perabot ataupun buat pergi melancong kan? Kalau lelaki dah boleh buat duit hantaran dah tu hehe

Tapi bila beliau balik dan baca kembali SPA (Sale and Purchase Agreement atau Perjanjian Jual Beli) dan buat kiraan, terus moral down. Rupa-rupanya Maria ditipu! Jumlah tu kurang dari yang sepatutnya dapat!


Sebenarnya ada 3 perkara penting dalam rumus mengira tuntutan kelewatan tu
(rujuk Part 1 disini)

  1.  Bilangan hari lewat
  2.  Harga Rumah
  3.  Tuntutan Kelewatan Kemudahan Fasiliti

Soalannya sekarang, macam mana nak tentukan ketiga-tiga perkara ni?

Bilangan hari lewat tu nak kira dari tarikh bila dan sehingga bila?

Harga rumah tu nak ambil selepas harga diskaun atau harga sebelum diskaun?

Tarikh VP tu nak dapat dari mana?

Pening kan? Sekarang baca baik-baik aku reveal ni.


POINT #1: Bilangan Hari Lewat BUKAN Dikira Dari Tarikh SPA Korang!

Korang sebenarnya kena kira dari tarikh BOOKING. Ya, tarikh korang mula letak duit tempahan tersebut.

Contoh: 
Tarikh bayar booking: 1 Jan 2013

Tarikh tandatangan SPA : 1 Februari 2013 (lewat 28 hari dari tarikh booking)

Bermakna, korang kena start kira bilangan hari lewat dari tarikh 1 Jan 2013


Sebab apa?

Sebab sebenarnya dalam undang-undang pemaju tak boleh ambil sebarang deposit melainkan duit downpayment 10% dari harga SPA tu. Jadi menjadi satu kesalahan besar apabila pemaju mengambil sebarang bayaran dari pembeli sebelum korang tandatangan SPA.

Maka, duit booking tersebut seharusnya dianggap sebagai sebahagian dari tarikh pembayaran downpayment 10% tersebut.


POINT #2: Bilangan Hari lewat Jangan Dikira Sehingga Tarikh Surat VP sahaja!

Biasanya orang akan tuntut sehingga tarikh surat VP sahaja.

Tapi aku sarankan, korang perlu tuntut sekurang-kurangnya sehingga Tarikh VP + 14 hari (extra 2 minggu).


Kenapa?

Kerana biasa terjadi dimana pemaju tulis tarikh di surat (e.g 1Jan 2017), lalu surat itu dipos dan sampai ke tangan pembeli sudah lewat (e.g 7 Jan 2017).

Biasalah kan masalah posmen lambat dan lain-lain lagi. Tapi ini tidak adil kepada pembeli kan? Tarikh surat lain, sampai ditangan lain pulak.

Jadi didalam SPA ada mengatakan jika pembeli masih tidak mengambil kunci dalam 14 hari selepas tarikh surat VP dikeluarkan, maka pembeli tu dianggap sudah mengambil kunci.

Jadi disini korang mohon je lebih takpa. Aku pun bukan pandai sangat nak hujah secara peguam, tapi hasil pemerhatian aku ada je owner rumah yang berjaya dapat tuntut sehingga Tarikh VP + 14 hari.


Sila simpan sampul surat VP itu. Kerana diatas sampul surat ada tarikh cop pejabat pos. Maria gunakan cop surat tersebut sebagai bukti bahawa pemaju lewat poskan surat, menyebabkan surat sampai lewat seminggu. Lebih lewat surat sampai ditangan Maria lebih banyak Maria boleh tuntut bilangan hari lewat tersebut.


Dan jika korang merasakan sepatutnya tuntut lebih dari tarikh VP+14 hari, maka korang perlu sediakan bukti-bukti dokumen untuk sokong dakwaan korang tu ye.


POINT #3: Jangan Tuntut Berdasarkan ‘Harga Selepas Diskaun’!

Biasakan pemaju beri diskaun tapi diskaun tidak dinyatakan dalam SPA.

Jadi korang pastikan yang korang perlu tuntut harga penuh iaitu harga SPA korang.


Kenapa?

Sebab memang dah jelas didalam SPA, pihak pemaju mereka perlu bayar duit pampasan kelewatan berdasarkan harga SPA. Ini sangat straight forward.


POINT #4: Jangan Lupa Tuntut Pampasan Kelewatan Keatas Kemudahan Fasiliti (common facilities) 

Apa kemudahan fasiliti ni? Macam segala kelengkapan didalam kondominium itu seperti gimnassium, playground, swimming pool dan sebagainya.

Bagi kes rumah strata (kondominium, landed strata) bila rumah korang tak siap, maka korang perlulah tuntut sekali perkara ni. Jangan lupa.

Bila korang lupa tuntut, tu yang boleh buat korang rugi beribu-ribu ringgit tu.

Tuntutan pampasan kelewatan Kemudian fasiliti ini hanya maksium dari 20% sahaja dari tuntutan kelewatan unit rumah korang. Rujuk Part 1 kalau kurang faham.


APA TERJADI DENGAN KES MARIA? 

Sambung cerita kes Maria balik. Selepas disemak rupa-rupanya baru beliau perasan yang:

  1. Pemaju buat kiraan bilangan hari lewat DARI TARIKH SPA sehingga TARIKH SURAT VP

(SEPATUTNYA kiraan hari lewat bermula dari TARIKH BOOKING dibayar sehingga sekurang-kurangnya TARIKH SURAT VP+14 hari)

2. Pemaju buat kiraan berdasarkan HARGA SELEPAS DISKAUN (sepatutnya harga berdasarkan HARGA SEBELUM DISKAUN)

3. RM8,000 tu tidak tak termasuk pun pampasan Kemudahan Fasiliti.
Pemaju memang sengaja taknak bayar

Jadi Maria pun buat tuntutan ke Tribunal berdasarkan point-point diterangkan diatas.


Dan berdasarkan hujah-hujah bernas, Maria berjaya menang berdasarkan keputusan

  1.  BILANGAN HARI KELEWATAN:
    = Dari Tarikh booking sehingga tarikh VP+7 hari
  2.  HARGA : Berdasarkan harga selepas diskaun

*keputusan diatas berdasarkan hakim ketika itu. Lain hakim lain keputusannya.

Jadi dari keputusan hakim itu, jumlah pampasan yang pemaju perlu dibayar adalah RM 16,000! Sekali ganda lebih banyak dari apa yang pemaju tawarkan!


  • Kalaulah Maria menang harga SPA dan sehingga Tarikh VP + 14 hari, agak-agak dekat RM 20,000 juga pemaju kena bayar.

Walaupun Maria tak dapat sepenuhnya sebagaimana yang beliau tuntut, tapi ada rakan-rakan yang berjaya tuntut penuh iaitu DARI TARIKH BOOKING SEHINGGA TARIKH VP+14 HARI, dan BERDASARKAN HARGA SPA. Fuhh kenyang!

Jadi jangan korang ingat tak ada yang berjaya menang kes dapat tuntut secara penuh ya.

Kita tak boleh kawal siapa hakim yang akan adili kes kita, tapi yang penting korang tuntut pampasan semaksimum mungkin. Ikut cara diatas. Dan keluarkan hujah-hujah yang bernas ketika sesi soal jawab. Kalau bernasib baik korang boleh menang dapat tuntutan penuh!

Jadi mana-mana kapitalis yang belum buat tuntutan Tribunal ni, part 1 dan part 2 dah cukup buat korang yakin untuk mulakan tuntutan. Tak susah pun kan? 2 hari je dah selesai.


p/s: ADA 10 EXTRA TIPS LAGI!

Aku nak bagi extra tips lagi tapi kalau tulis kat wall FB ni jadi panjang sangat. Maka aku bercadang akan ceritakan extra tips tu dalam ebook dan akan bagi PERCUMA je kepada yang SHARE post aku ni. Takda niat nak jual pun

Tapi aku hanya bagi kepada yang share post ini sahaja ya. Yang tak share maka aku tak bagi lah sebab dia nak pandai sorang-sorang je kan hahaha. Sila share dengan niat membantu orang-orang lain okay

Semoga bermanfaat sahabat semua.

Salam 1 Kapitalis

#kapitalismuda
#tribunaltuntutanpembelirumah

Comments

comments