Analisa kawasan shah alam

0
1807

Salam semua, semalam di sesi one-on-one saya ditanya soalan berkenaan dua projek baru yang dilancarkan di Shah Alam. Klien yang datang 1on1 ni asalnya orang Shah Alam jadi naturally minat beliau lebih kepada hartanah di kawasan Shah Alam. Kebetulan, kedua dua projek yang beliau tanya ini mempunyai ciri ciri berikut.

1. Harga jualan sebelum diskaun pada paras RM700psf.

2. Rebate projek-projek ini boleh tahan, siap ada yang sehingga melebihi 20% dan siap dapat cashback.

3. Dua dua projek ni adalah kategori mix development. Siap ada pusat beli belah berdekatan dgn kedua dua projek yang sedang dibina.

4. Ada banyak unit kecil jenis, studio dan satu bilik.

5. Bakal ada LRT station berhampiran kedua-dua development ini., so harganya pasti boom, kata beliau.

6. Beliau bercadang untuk beli dan flip sbb projek ni akan ambil masa 2-4 tahun utk siap. Mungkin boleh dapat RM900 hingga RM1000 psf lepas siap.

Projek-projek ini kabarnya laku keras. Siap ada beratur dari tgh malam utk membeli. Ramai kawan beliau juga beli.

Bila saya tanya beliau apa analisa yang sudah beliau buat, beliau cakap takde buat research sgt. Beli pun sebab ramai kawan-kawan yang beli. Saya geleng kepala sebab beli ikut kawan ini sangat bahaya. Saya jelaskan ini apa yang saya boleh simpulkan dari analisa yang FAR Capital Sdn Bhd pernah buat mengenai Shah Alam dan kenapa buat masa ini kami tidak menumpukan perhatian kami kepada kawasan Shah Alam?:

a. Harga jualan RM700psf di Shah Alam adalah tinggi, sebab majority subsale highrise di Shah Alam nak pecah RM500psf pun susah. Boleh tgk rumusan kompilasi transaksi utk hartanah highrise di Shah Alam sebagai rujukan. Kalau subsales hari ni susah nak dapat RM400psf, dan kita pula beli pada harga lebih RM700psf dari pemaju, unless hartanah yang kita beli itu memang sangat unik dan undersupply.

b. Pusat beli-belah – Saya jelaskan yangg risiko beliau tinggi kerana beliau mengandaikan yang pusat beli belah itu pasti berjaya. Saya ingatkan beliau yang Shah Alam sudah mempunyai beberapa pusat beli belah jadi tiada isu under-supply atau tak cukup pusat beli belah. Dan saya tanya beliau jika beliau tahu pihak pemaju ini belum pernah berjaya menyiapkan mana-mana mall yang berjaya sebelum ini. Jadi jika mereka belum ada track rekod membina mall yang berjaya, kenapa kita nak bayar premium hari ini membeli pada harga seolah olah meraka adalah Sunway, SP Setia atau IGB (Mid-Valley)?

c. Bakal ada LRT : Saya jelaskan kepada beliau, yang data dari FAR Capital Sdn Bhd ada kawasan di KL yang mana beliau boleh beli hartanah freehold berhampiran LRT sedia-ada pada harga tak sampai RM500psf. LRT Shah Alam akan siap hanya pada 2020 ke-atas. Jadi kalau hari ini beliau boleh beli kondo di KL pada harga bawah RM500psf, kenapa nak beli Shah Alam hari ini tanpa LRT pada harga yang lebih mahal?

d. Flip pada harga RM900psf nanti? : Saya kongsikan kepada beliau yang saya boleh beli hartanah di Bukit Bintang pada harga RM650psf hari ini. Shah Alam akan perlukan masa utk sampai ke RM900psf, dan cuba bayangkan kalau satu hari nanti Shah Alam pun dapat jual pada harga RM900psf, berapa harga jualan hartanah yang sesuai di Bukit Bintang nanti? Saya jelaskan yang beliau kena bersedia untuk menjual hartanah ini pada harga yg lebih rendah berbanding dgn harga yang beliau beli, sebab hari ni majority hartanah highrise di Shah Alam bernilai tak sampai RM500psf di pasaran subsale.

e. Prospek penerimaan unit kecil di Shah Alam dan sewaan premium : Bersediakah Shah Alam untuk menerima unit kecil dgn sewa premium? Berdasarkan analisa kami, belum ada lagi hartanah jenis studio/soho/ satu bilik di kawasan Shah Alam hari ini yang boleh disewakan pada harga melebihi RM1800. Berdasarkan perkiraan kami, potensi negative cashflow untuk hartanah ini mungkin hampir RM800 sebulan. Beli rumah, dan kena subsidi orang lain duduk rumah kita tiap tiap bulan. Benchmark dalaman kami menunjukkan kedua dua hartanah ini adalah kategori gred D dan E, yang bermaksud berisiko tinggi untuk cashflow negative dan harga sewaktu siap mungkin lebih rendah dari harga pembelian hari ini.

f. Projek laku keras : Saya kongsikan dgn beliau yg bukan semua project yang laku keras itu bagus sebagai investment. Ada project saya pernah jumpa tahun 2011 yang berjaya menjual semua unit tak sampai sebulan. Hari ini, projek yang laku keras tu dijual dan dilelong di bawah harga jualan projek itu pada tahun 2011. Kesimpulannya, ramai yang beli bukan indicator tepat untuk penilai prospek pelaburan sesuatu produk. Waktu zaman emas ETA, beratus ribu orang yang join, berbillion nilai yang akhirnya tersontot. In fact ada banyak projek yang saya pernah beli lepas siap dari pemaju ( projek basi atau tak laku) , masih boleh dapatkan nilai keuntungan melebihi RM100,000 tak sampai 3 tahun.

Realitinya ramai yang melabur sebenarnya tiada ilmu yang cukup untuk melabur, malas nak belajar dan akhirnya kerugian sebab ikut kawan dan tak buat homework sendiri. Akhir sekali, saya nasihatkan beliau supaya jangan sesekali beli ikut member dan kawan. Saya selalu dan berbuih pesan kepada student saya di Sarjana Hartanah, yang mereka kena buat analisa sendiri, bukan guna analisa kawan atau orang lain. Kalau anda ikut dan tiru student gred D, anda akan dapat gred D juga kan? Cari ilmu dulu, dan buat sendiri.

p/s : Kami di FAR Capital Sdn Bhd rasa hanya ada satu hartanah high-rise subsale di Shah Alam yang kami rasa berpotensi untuk jadi Gred B dalam masa 3-5 tahun. Ada yang berminat nak tahu? Cukup 500 yang komen “SAYA NAK TAHU APA YANG FAR CAPITAL TGH SKODENG DI SHAH ALAM”, saya akan kongsikan.

Selamat berpuasa semua.

Updated : Edited LRT 3 scheduled to be completed in 2020 instead of 2022. Saya tambah sikit perkongsian berkenaan Menara U yang di bawah :

1. Only 2 transactions in Menara U recorded in the last 18 months out of few hundred units. From a psf point of view Latest transaction indicates price dropped by almost Rm100psf in less than 12 months.

2. Today’s asking prices in menara U on average is 350k to 360k. That is similar to last transacted prices, which mean if any deals being closed today, it will lower than the 2 recorded txn. Thats also assuming there was no mark up involved and the txns are 100% genuine.

3. Rentals ranges from Rm1200 lowest to Rm1800 highest. Most are asking below RM1600, which means anyone who buys at 360k, will be on negative cashflow. Earlier buyers enjoy 5%-8% rental which is not bad.

4. Menara U was sold at below RM220k back in 2011 and today can fetch 350k in subsales market. That represents a 50% gain over 5 years. Not bad but nothing spectacular, as the 2010 property boom means everyone makes money.

5. Shah Alam as a capital gains prospects, historically isnt the best. To compare, I bought Axis Ampang that year for 200k and sold it for 350k in 2013. My gains in 3 years is more than Menara U’s gain over 5-6 years. Summer Suites was bought for 330k in 2011 today can fetch over 500k in subsales. Raintree was bought for 170k then sold for 360k in 2014. So from a capital gain perspective, one can always get more in other areas and not necessarily Shah Alam. Heck, even my JB property bought in 2013 today makes more than Menara U. And if you can pick the right properties, you get vvery decent yields also.

6.The great thing about being exposed everywhere (KL, Sel, Penang, NS and Johor) is that we learn alot. One universal fact we learnt that in most cases, a 400sqf studio, a 600sqf studio, and a 800sqf 1 bedder normally targets the same tenant/buyer. You might pay 400k for a 1 bedder VS 200k for the studio, but the smallest studio normally wins in both rental, and capital gains. – Case study : Empire Damansara, Maytower, Regalia, Summer Suites, Casa Mutiara.

7. So today, Menara U prices have have plateau at 360k and 2 transactions in 18 months means there is limited interest there are very little transactions that indicates the subsale highrise in that area is pretty illiquid or susah nak jual. When you load a lot more supply later, bigger + more expensive, what do you think will happen? And the best part, Menara U is already one of the highest psf transacted property in Shah Alam, and it isnt doing that well. More supply is bad news for everyone there.

8. Lastly, its not true that Im a purely cashflow player. My clients and I hunt for properties that can give both cashflow and capital gains. And as I have proved in point no 5, you can get both rental and capital gains if you buy the right properties. My best cashflow property today has gone up in values by 200% over 10 years. Our money is made when we buy, not when we sell.

9. When it comes to mentor, I have plenty. My sifu in JB, owns over 50 properties including development land and bungalows. He thinks I made the wrong move buying apartmetnts in JB. Today, my buys are giving me good returns. He isnt wrong, and so was I. I have many others who are like this. I choose not to taksub to only 1. I prefer to learn from many and modify their skills and experience to suit me. I have always ask all my Sarjana Hartanah students to go learn from as many sifu or cikgu as possible. Bukak mata besar besar and belajar.

So in summary, we made the option to not focus on Shah Alam simply because we can get better returns else where. Those who have attended Sarjana Hartanah previously will know about the impact of racial composition and property values. Setia Alam is doing very well today because it isnt Shah Alam.

Sumber : Facebook

Sumber gambar : Gambar

 

Comments

comments