6 faktor yang anda perlu ketahui sebelum membeli rumah underconstruction untuk elak kerugian. Baca perkongsian ini sampai habis.

0
4347

 

Rumah Underconstruction (Rumah Undercon) atau rumah dalam pembinaan mempunyai kelebihan dan kekurangannya yang tersendiri.

Antara faktor yang perlu di ambil kira sebelum membeli Rumah Undercon ialah:
1. Status dan track-record pemaju.

2. Harga rumah yang ingin kita beli.

3. Berapa lama jangkamasa pembinaan sehingga siap.

4. Apakah kemudahan yang disediakan.

5. Apakah “booster” yang ada atau kebolehpasaran untuk kawasan atau projek tersebut.

 

Antara “Kelebihan” membeli Rumah Undercons

Kelebihan #1 Rumah yang baru
Antara sebab utama kenapa kita membeli Rumah Undercon ialah kerana kita akan mendapat rumah yang baru. Kita boleh pilih rumah yang macam mana yang kita inginkan. Pengubahsuaian rumah juga lebih senang kerana ia masih kosong seperti kita dapat “baby” baru.

 

Kelebihan #2 Harga Lebih Murah
Harga pembelian rumah baru yang belum siap lebih murah berbanding rumah baru yang telah siap (Untuk pembelian rumah yang sama). Pastikan kita tahu berapa harga pasaran “per square feet (psf)” di kawasan tersebut, untuk menilai harga pembelian rumah baru berpatutan atau tidak. Pembelian rumah sebelum pembinaan kebiasaannya lebih rendah berbanding setelah rumah tersebut siap dan sedia untuk didiami.

 

Kelebihan #3 Progresive Interest Payment
Sepanjang tempoh pembinaan, pembeli hanya perlu bayar “progressive interest payment” sahaja, berdasarkan “progressive release payment” oleh pihak bank kepada developer. Bayaran “progresive interest payment” ini bergantung kepada “stage of completion” atau peringkat pembinaan projek tersebut yang sedang dibina. Semakin tinggi peratusan siap bina, semakin bertambah bayaran “progresive interest payment” ini.

 

Kelebihan #4 Rebat atau diskaun
Biasanya untuk pembelian Rumah Undercon, ia disertakan dengan rebat dan diskaun kepada pembeli. Dengan itu harga yang ditawarkan akan menjadi lebih menarik atau lebih rendah berbanding harga yang di iklankan. Rebat dan diskaun bergantung kepada apa yang ditawarkan oleh pihak pemaju.

 

Kelebihan #5 Free S&P agreement
Salah satu pakej biasa yang di tawarkan oleh pihak pemaju (developer) ialah mereka akan membayar kos guaman untuk “Sales & Purchase (S&P/SNP) agreement”. Jangan silap, masih ada satu lagi “Loan agreement fee” yang perlu di bayar oleh pihak pembeli jika pembelian tersebut dilakukan melalui pinjaman bank. Kos “loan agreement fee” takkan di tanggung oleh pihak pemaju.

 

Kelebihan #6 Booking free yang rendah
Booking fee untuk pembelian rumah undercon biasanya lebih rendah berbanding pembelian rumah subsale. Booking yang biasa dikenakan oleh pihak pemaju ialah RM1000, RM3000, RM5000 berbanding booking fee untuk rumah subsale melalui ejen hartanah iaitu 3% dari harga jualan rumah. Cuma “booking fee” untuk pemilikan RumaWIP adalah agak tinggi iaitu RM15000 untuk projek yang “hot” iaitu mendapat sambutan permintaan yang tinggi.

 

Kelebihan #7 Flipping setelah siap untuk keuntungan yang cepat
Lebih senang untuk “flipping” atau menjual semula rumah tersebut kerana harga setelah rumah tersebut siap sepenuhnya, biasanya meningkat sebanyak sekurang-kurangnya 20% hingga 30% dari harga semasa pembelian.

 

Kelebihan #8 Pembinaan di kawasan baru yang pra-matang
Projek Rumah Undercon biasanya dibangunkan di kawasan yang baru (pre-mature area) yang berpotensi untuk menjadi “upcoming rising prime area” contohnya kawasan “Township” yang baru. “Entry cost” kita lebih murah berbanding jika kita membeli rumah yang telah “matured” atau matang.

 

Risiko & Perkara Perlu Kita Tau Untuk Sebelum Beli Rumah Projek Undercons

Projek Rumah Undercon bukan boleh main beli camtu je. Banyak risiko atau faktor yang perlu kita ambil kita. Antaranya :
Faktor #1 Kena “Check Track Record Developer”
Kita perlu tahu tentang latar belakang pemaju atau “developer” serta rekod pembinaan projek perumahan pemaju sebelum ini. Pemaju yang terkenal dan mempunyai rekod pembinaan yang baik akan mengurangkan risiko projek pembinaan terbengkalai “abondoned project”. Ini merupakan risiko utama pembelian Rumah Undercon terutama di zaman kegawatan atau ekonomi negara yang agak tidak stabil (recession period).

 

Faktor #2 Booster di kawasan berhampiran pembinaan
Kita sebagai pembeli Rumah Undercon perlu tahu apa “booster” atau kebolehpasaran rumah kita di masa hadapan. Ini adalah untuk mengurangkan risiko projek baru tersebut kurang mendapat sambutan. Ini boleh mendatangkan risiko rumah tidak di huni setelah siap. Dengan itu, harga pasaran rumah tersebut mungkin jatuh menjadi lebih rendah dari harga pembelian atau harganya tidak meningkat.

 

Faktor #3 Tempoh Pembinaan
Tempoh pembinaan yang di janjikan juga perlu dititikberatkan oleh pembeli Rumah Undercon. Tempoh pembinaan ini ada salah satu “indicator” sama ada projek ini berjalan lancar atau tidak. Semakin lambat atau lama tempoh pembinaan, semakin banyak amount untuk “progressive interest payment” yang perlu kita pembeli perlu tanggung atau bayar. Ingat kan?

 

Faktor #4 Demand & Supply untuk Projek Rumah Undercon tersebut (high density vs low density)
Faktor ini agak penting untuk setiap projek Rumah Undercon. Biasanya pembeli akan lebih fokus kepada projek yang “low density” atau unit yang di tawarkan adalah terhad. “High Supply with low demand is not good”. Ini kerana jika projek itu “high density” iaitu unit yang di tawarkan adalah banyak, ia akan mengakibatkan lebihan penawaran (supply), jadi persaingan tinggi untuk di jual atau di sewakan di masa akan datang.

 

Faktor #5 Debt Service Ratio (DSR) Peminjam kena “locked”
Perlu di ingat, walaupun Rumah Undercon kita belum siap, tapi pinjaman kita telah bermula di masa Bank membuat bayaran “Progressive Payment” kepada pihak pemaju. Jadi selain kita perlu bayar “progressive interest payment” kepada pihak Bank, DSR kita juga telah di kira sebagai komitment bulanan kita, walaupun pada hakikatnya kita masih belum membuat bayaran ansuran bulanan pinjaman yang sebenar.

 

Faktor #6 Back Up Cash Reserve
Membeli Rumah Undercon memerlukan “holding power” yang tinggi. Ini kerana sepanjang proses pembinaan, kita tak boleh buat “income”, hanya “expenses” sahaja akan di buat. Kebiasaannya, setelah projek Rumah Undercon telah siap, ia akan mengambil masa hampir 6 bulan juga untuk rumah itu boleh didiami atau disewakan.

Ini sahaja yang saya dapat kongsikan buat masa ini. Mungkin ada lagi kelebihan atau risiko yang kengkawan boleh tambah atau kongsikan. Ini hanya pendapat peribadi saya, anda mungkin ada pandangan yang berbeza.

Ok, sekian terima kasih.

Semoga bermanfaat.

Sumber : facebook

Sumber gambar

Comments

comments